Закон Украины «Об аренде земли» императивно определяет момент начала течения срока действия договора аренды, и стороны такого договора не могут по своему усмотрению установить другие правила или не указывать дату его заключения — БП ВС
Закон Украины «Об аренде земли» (с изменениями, внесенными Законом Украины от 5 декабря 2019 года № 340-IX, вступившим в силу 16 января 2020 года), в частности абз. 3 ч. 1 ст. 15 и второе предложение ч. 1 ст. 19, императивно устанавливает, что дата заключения договора аренды земли является существенным условием этой сделки и именно с этой даты начинается течение срока его действия.
Поэтому стороны договора аренды земли не могут урегулировать свои отношения способом, противоречащим таким императивным нормам, в том числе по своему усмотрению установить другие правила определения момента начала течения срока действия этой сделки или не указывать дату ее заключения. Условия договора аренды земли, не соответствующие указанным императивным нормам, не изменяют определенного в Законе Украины «Об аренде земли» момента, с которого начинается течение срока действия договора аренды земли.
На этом акцентировала Большая Палата Верховного Суда.
Обстоятельства дела
Согласно обстоятельствам дела, которое находилось на рассмотрении Большой Палаты ВС, 17 ноября 2020 года поселковый совет и общество заключили договор аренды, по условиям которого совет передал обществу земельный участок в платное пользование на один год. 24 мая 2021 года на основании этого договора общество зарегистрировало за собой право аренды указанного участка. 22 ноября 2021 года поселковый совет принял решение о прекращении действия договора в связи с окончанием срока, на который он заключен, а также о разделе земельного участка.
По мнению общества, приведенные решения поселкового совета направлены на односторонний отказ от выполнения условий договора, срок действия которого не истек, а также на противоправное завладение недвижимым имуществом, которое входит в состав расположенного на земельном участке имущественного комплекса, принадлежащего обществу на праве собственности, что стало основанием для обращения в суд, в частности, о признании незаконными и отмене решений поселкового совета и регистрационных действий, совершенных после раздела спорного земельного участка.
Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Зато суд апелляционной инстанции принял новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Жалобщик ссылался на то, что в п. 37 договора стороны договорились, что он вступает в силу после подписания и государственной регистрации, а потому нет оснований считать, что у сторон договора возникли права и обязанности по этой сделке до его регистрации.
Позиция Верховного Суда
Большая Палата ВС отметила, что с 1 января 2013 года вступил в силу Закон Украины от 11 февраля 2010 года № 1878-VI, которым из текста статей 182, 640, 657, 732, 745 ГК Украины исключены ссылки на государственную регистрацию сделок, а из Закона Украины «Об аренде земли» — статьи 18 и 20 об обязательности государственной регистрации договоров аренды земли. Зато закон предусматривает проведение государственной регистрации права аренды, в частности, на основании заключенного в установленном порядке договора аренды земли.
Как отметила БП ВС, следует разграничивать момент заключения договора аренды земли (это момент достижения сторонами согласия по всем существенным условиям и подписания — для договоров с 1 января 2013 года), с которого у его сторон возникают права и обязанности в обязательственных правоотношениях, и момент возникновения на основании указанной сделки вещного права, который связан с моментом государственной регистрации такого права (третье предложение ч. 1 ст. 19 Закона Украины «Об аренде земли» в редакции, действующей на момент подписания договора).
часть 1 статьи 19. Срок действия договора аренды земли
Срок действия договора аренды земли определяется по соглашению сторон, но не может превышать 50 лет. Дата окончания действия договора аренды исчисляется от даты его заключения. Право аренды земельного участка возникает с момента государственной регистрации такого права.
Если момент заключения договора аренды земли (возникновение у его сторон прав и обязанностей в обязательственных правоотношениях) и регистрация на основании этой сделки права аренды земли (возникновение у арендатора вещного права) не совпадают во времени, то в промежутке между заключением договора и приобретением арендатором земельного участка путем регистрации соответствующего вещного права договор действует, а у сторон есть право защищать свои нарушенные договорные права обязательственного характера обязательственно-правовыми способами.
БП ВС отметила, что условия договора, по которым должно быть достигнуто согласие, не должны противоречить законодательно определенным условиям, при которых такой договор может быть заключен (ст. 6 ГК Украины). Иначе сделка (его отдельные условия), что не соответствует закону, не создает правовых последствий, на которые он направлялся, поскольку применение императивной нормы закона не может зависеть от воли частных лиц.
Абзац 3 ч. 1 ст. 15 и второе предложение ч. 1 ст.19 Закона Украины «Об аренде земли» императивно устанавливают, что дата заключения договора аренды земли является существенным условием этой сделки и именно с этой даты начинается течение срока его действия.
Статья 15. Условия договора аренды земли
Существенными условиями договора аренды земли являются:
объект аренды (кадастровый номер, местоположение и размер земельного участка);
дата заключения и срок действия договора аренды;
арендная плата с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату.
Поэтому стороны договора аренды земли не могут урегулировать свои отношения способом, противоречащим указанным императивным нормам этого Закона (в редакции Закона № 340-IX), в частности по собственному усмотрению установить другие правила определения момента начала течения срока действия этой сделки или не указывать дату ее заключения. Условия договора аренды земли, не соответствующие указанным императивным нормам, не изменяют определенного в Законе Украины «Об аренде земли» момента, с которого начинается течение срока действия договора аренды земли.
Итак, изложенное в п. 37 договора условие о вступлении в силу после его государственной регистрации противоречит правилам исчисления срока действия договора аренды земли, императивно установленным вторым предложением ч. 1 ст. 19 Закона Украины «Об аренде земли», а потому указанное условие не изменило определенный в этом Законе момент, с которого началось течение срока действия договора.
Приняв во внимание то, что годовой срок действия договора начался с даты его заключения (с момента достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям и подписания — 17 ноября 2020 года) и истек на время принятия спорных решений поселкового совета и совершения на их основании соответствующих регистрационных действий, БП ВС согласилась с выводом суда апелляционной инстанции об отсутствии нарушенного права общества.
Постановление БП ВС от 6 марта 2024 года по делу № 902/1207/22 (производство № 12-80гс23).
Смотрите также:
В рассматриваемом деле постановлением хозяйственного суда ООО признано банкротом и открыта ликвидационная процедура. После этого ГУ ГНС заявило к нему денежные требования на сумму увеличенного налогового долга, возникшего до открытия производства по делу о банкротстве. Заявленные денежные требования начислены налоговым органом на основании документальной внеплановой невыездной проверки...
Как получить дубликат полиса ОСАГО?
Рассматривается вопрос о получении дубликата полиса автогражданки при обращении к страховщику, с которым был заключен действующий внутренний договор обязательного страхования гражданско-правовой ответственности владельцев наземных транспортных средств при его потере или по другим причинам. Порядок обращения и оформления такого дубликата полиса ОСАГО (ОСАГО) у страховщика.
Возможно ли авансирование расходов на лечение потерпевшего?
Рассмотрение вопроса о возможности осуществления страховой выплаты (страхового возмещения) или ее части ранее (авансирование), для направления средств на лечение пострадавшего в дорожно-транспортном происшествии. Соответствие такой возможности законодательству и возможно ли согласовать пострадавшим со страховщиком осуществления выплату лицам, которые предоставляют услуги по лечению пострадавшего...